מילון מונחי משכנתא
כל המושגים שתשמעו בבנק ובהצעות המשכנתא – בהסבר קצר ופשוט. 35 מונחים.
אחוז מימון
נקרא גם: LTV, שיעור מימון
היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס.
לפי הוראת בנק ישראל 329: עד 75% לדירה יחידה, עד 70% לדירה חליפית (משפרי דיור) ועד 50% לדירה להשקעה. השווי נקבע בדרך כלל לפי שמאי הבנק, שעשוי להעריך את הדירה בפחות ממחיר החוזה. בנקים רשאים להחמיר.
אחוז מימון משכנתא ←אישור עקרוני
הודעה ראשונית מהבנק על נכונות לתת משכנתא בסכום ובתנאים מסוימים.
האישור ניתן לפי הנתונים שמסרתם, לפני בדיקת הנכס והמסמכים המלאים, ואינו התחייבות סופית. כדאי לקבל אישורים מכמה בנקים ולהשוות את ההצעות.
ביטוח חיים למשכנתא
ביטוח שמסלק את יתרת המשכנתא אם אחד הלווים נפטר.
הבנק רשאי לדרוש ביטוח חיים וביטוח מבנה, אבל אתם רשאים לרכוש אותם בכל חברת ביטוח ולא רק דרך הבנק. הבנק צריך להשיב על פוליסה חיצונית תוך 14 יום, ומותר להחליף ביטוח בכל עת אם התנאים נשמרים.
ביטוח משכנתא ←ביטוח מבנה
ביטוח של מבנה הדירה מפני נזקים כמו שריפה או רעידת אדמה.
הבנק דורש אותו כדי להגן על הבטוחה. ביטוח מבנה דרך סוכנות הבנק אינו מכסה בדרך כלל תכולה או צד שלישי, ולכן כדאי לבדוק מה הפוליסה כוללת.
ביטוח משכנתא ←דירה חליפית
נקרא גם: משפרי דיור
דירה שקונים כשיש לכם כבר דירה ואתם מתחייבים למכור אותה.
לפי הוראת בנק ישראל, אחוז המימון לדירה חליפית מוגבל ל-70%. ההגדרה קשורה להתחייבות למכור את הדירה הקיימת לפי חוק מיסוי מקרקעין.
משכנתא למשפרי דיור ←דירה להשקעה
לצורך מגבלות המשכנתא – כל דירה שאינה דירה יחידה או דירה חליפית.
אחוז המימון המרבי לדירה להשקעה הוא 50%. גם כאן חלות מגבלת יחס ההחזר ומגבלת הריבית המשתנה.
משכנתא לדירה להשקעה ←דף הסבר
מסמך מהבנק שמפרט את ההלוואה ואת עמלות הפירעון המוקדם הצפויות.
אפשר לבקש מהבנק דף הסבר לפני פירעון מוקדם או מחזור, והוא ניתן בחינם עד פעמיים בשנה. זה הבסיס להשוואה בין הצעה חדשה לבין המשכנתא הקיימת.
הון עצמי
הכסף שאתם מביאים לרכישה מעבר למשכנתא.
מאחר שאחוז המימון מוגבל, צריך הון עצמי של לפחות 25% משווי דירה יחידה, וגם כסף להוצאות נלוות כמו מס רכישה (אם חל), עורך דין, שמאי ותיווך. בדירות בהנחה נקבע סכום מינימלי נפרד של הון עצמי.
כמה משכנתא אפשר לקבל ←הלוואת גישור
הלוואה זמנית שמגשרת על פער זמנים, למשל בין קניית דירה חדשה למכירת הישנה.
הוראת בנק ישראל מחריגה הלוואות גישור של עד 3 שנים ממגבלת הריבית המשתנה. כדאי לתכנן מראש איך ההלוואה תיפרע אם המכירה מתעכבת.
הצמדה למדד
עדכון יתרת ההלוואה לפי השינוי במדד המחירים לצרכן.
במסלול צמוד, כל עלייה במדד מגדילה את יתרת הקרן ואת ההחזר החודשי. לכן במסלול צמוד ההחזר בפועל עשוי להיות גבוה מההחזר שחושב ביום לקיחת ההלוואה. במחשבון אפשר להזין הנחת אינפלציה ולראות את ההשפעה.
יחס החזר מהכנסה
נקרא גם: PTI
ההחזר החודשי של המשכנתא כאחוז מההכנסה הפנויה.
בנקים אינם רשאים לאשר משכנתא שבה ההחזר עולה על 50% מההכנסה הפנויה. מעל 40% חלה על הבנק דרישת הון מחמירה, ולכן בנקים רבים זהירים יותר כבר מעל הרף הזה. הכנסה פנויה היא ההכנסה נטו פחות התחייבויות קבועות כמו הלוואות אחרות ומזונות.
יחס החזר הכנסה ←לוח סילוקין
טבלה שמפרטת לכל חודש את ההחזר, את חלק הקרן, את חלק הריבית ואת היתרה.
לוח הסילוקין מראה איך ההלוואה נפרעת לאורך זמן. הבנק מצרף אותו להסכם ההלוואה, ובמחשבון המשכנתא אפשר להפיק לוח משוער לכל תרחיש.
איך קוראים לוח סילוקין ←מחזור משכנתא
נקרא גם: מיחזור
החלפת המשכנתא הקיימת או חלק ממנה בהלוואה חדשה בתנאים אחרים.
אפשר למחזר באותו בנק או לעבור לבנק אחר, ואין הגבלה על מספר הפעמים. כדי לבדוק אם זה משתלם צריך להשוות את החיסכון בריבית לעמלות הפירעון ולעלויות המחזור.
מחשבון מחזור משכנתא ←מסלול משכנתא
חלק מהמשכנתא עם סוג ריבית והצמדה מוגדרים.
המסלולים העיקריים: פריים, ריבית קבועה לא צמודה, ריבית קבועה צמודה למדד, ומשתנה צמודה (למשל כל 5 שנים). לכל מסלול יש יתרונות, סיכונים ותנאי פירעון מוקדם שונים.
מסלולי משכנתא – הסבר ←מרווח
התוספת (או ההפחתה) הקבועה שהבנק מוסיף לריבית הבסיס.
למשל "פריים מינוס 0.5%" פירושו מרווח של מינוס חצי אחוז מהפריים. המרווח נקבע במשא ומתן מול הבנק ונשאר קבוע לאורך המסלול.
משכנתא
נקרא גם: משכנתה, הלוואה לדיור
הלוואה שהנכס משמש בטוחה להחזרתה.
משכנתא היא מישכון של מקרקעין: הדירה נשארת בחזקתכם ובשימושכם, אבל הבנק רשאי לממש אותה אם ההלוואה לא תוחזר. המשכנתא נרשמת בטאבו לטובת הבנק ומופיעה בנסח של הנכס עד לסילוק ההלוואה.
המדריך המלא למשכנתא ←משכנתא הפוכה
הלוואה לבעלי דירות מבוגרים בשעבוד הדירה, בדרך כלל בלי החזר חודשי.
הריבית מצטברת על ההלוואה, והחוב נפרע בדרך כלל כשהדירה נמכרת או עוברת בירושה. התנאים, הגילים והסכומים משתנים בין הגופים המלווים, ולכן חשוב לבדוק אותם ישירות ולהתייעץ לפני חתימה.
משכנתא הפוכה – הסבר ←משכנתא לדירה בהנחה
נקרא גם: מחיר למשתכן, מחיר מטרה
משכנתא לדירה שנקנתה בתוכנית ממשלתית במחיר מופחת.
בדירה בהנחה הבנק יכול לבסס את שווי הדירה על שמאות, עד תקרה שקבע בנק ישראל, ולכן אחוז המימון בפועל עשוי להיות גבוה מ-75% ממחיר הקנייה. נדרש הון עצמי מינימלי של 100 אלף ש"ח (או 60 אלף ש"ח בדירות עם מענק אזורי).
משכנתא לדירה בהנחה ←משכנתא לכל מטרה
הלוואה בשעבוד דירה קיימת שאינה מיועדת לרכישת נכס.
גם הלוואה כזו כפופה למגבלות בנק ישראל, ובהן אחוז המימון ויחס ההחזר. בהלוואה לכל מטרה של עד 120 אלף ש"ח יש הקלה מסוימת במגבלת הריבית המשתנה.
משכנתא מזכה
נקרא גם: הלוואה מזכה, תעודת זכאות
הלוואה בתנאים מסובסדים למי שקיבל תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון.
ההלוואה ניתנת דרך הבנקים, והתנאים לזכאות נקבעים על ידי משרד הבינוי והשיכון. מחזיקי תעודת זכאות פטורים מעמלות פירעון מוקדם על ההלוואה המסובסדת.
עוגן
ריבית הבסיס שלפיה מתעדכנת ריבית משתנה בנקודת השינוי.
במסלול משתנה, הריבית החדשה היא העוגן באותו מועד ועוד המרווח שנקבע בהסכם. המרווח נשאר קבוע; העוגן משתנה עם השוק.
עמלת היוון
העמלה העיקרית בפירעון מוקדם, שמשקפת את הפער בין ריבית ההלוואה לריבית הממוצעת ביום הפירעון.
העמלה חלה בעיקר במסלולים בריבית קבועה כשהריביות בשוק ירדו מאז לקיחת ההלוואה. בפריים ובמסלול משתנה בנקודת השינוי היא בדרך כלל נמוכה או לא קיימת. הצו מעניק הנחה בעמלה לפי סוג ההלוואה והזמן שעבר.
איך מחושבת עמלת פירעון ←פירעון מוקדם
החזרת חלק מהמשכנתא או כולה לפני המועד.
פירעון מוקדם מוסדר בצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור). ייתכנו עמלות: עמלה תפעולית, עמלה על אי מתן הודעה מוקדמת (אפשר להימנע ממנה בהודעה בכתב 10 עד 45 יום מראש), עמלת היוון, ובמסלול צמוד גם עמלת ממוצע מדד.
עמלת פירעון מוקדם ←פריים
נקרא גם: ריבית פריים
ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%.
מסלול הפריים הוא מסלול בריבית משתנה שאינו צמוד למדד. הריבית בו משתנה בכל פעם שבנק ישראל משנה את הריבית שלו. הבנק יכול להציע פריים פחות או פלוס מרווח מסוים.
ריבית הפריים היום ←קרן
סכום ההלוואה עצמו, בלי הריבית.
כל החזר חודשי מורכב מחלק שמקטין את הקרן ומחלק שמשלם את הריבית. במסלול צמוד למדד הקרן עצמה מתעדכנת לפי המדד.
קרן שווה
שיטת החזר שבה מחזירים כל חודש אותו סכום קרן, וההחזר יורד עם הזמן.
בקרן שווה הקרן מתחלקת שווה בשווה בין החודשים, והריבית מחושבת על היתרה. לכן ההחזר הראשון גבוה מבשפיצר, הוא יורד מחודש לחודש, וסך הריבית לאורך התקופה נמוך יותר.
השוואה בין השיטות ←ריבית בנק ישראל
הריבית שקובעת הוועדה המוניטרית של בנק ישראל, והבסיס לריבית הפריים.
שינוי בריבית בנק ישראל משפיע מיד על מסלול הפריים, ובעקיפין על שאר הריביות במשק. האתר מציג את הריבית העדכנית ואת ההחלטות האחרונות.
ריבית בנק ישראל – נתונים ←ריבית משתנה צמודה
נקרא גם: משתנה כל 5
מסלול צמוד למדד שהריבית בו מתעדכנת בכל נקודת יציאה, למשל כל 5 שנים.
בכל נקודת שינוי הריבית מתעדכנת לפי עוגן (ריבית בסיס) ועוד מרווח קבוע. בנקודות האלה אפשר בדרך כלל לפרוע את המסלול בלי חלק מהעמלות. השם "משתנה כל 5" הוא כינוי מקובל ולא מונח משפטי.
ריבית משתנה צמודה – ממוצע ←ריבית קבועה לא צמודה
נקרא גם: קל"צ
מסלול שבו הריבית קבועה לכל התקופה וההלוואה אינה צמודה למדד.
זה המסלול הוודאי ביותר: ההחזר החודשי ידוע מראש עד הסוף. בדרך כלל הריבית בו גבוהה מבמסלול הקבוע הצמוד, והיא עולה ככל שהתקופה ארוכה יותר. בפירעון מוקדם עלולה לחול עמלת היוון אם הריביות ירדו.
ריבית קבועה לא צמודה – ממוצע ←ריבית קבועה צמודה
נקרא גם: ק"צ
מסלול שבו הריבית קבועה, אבל יתרת ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן.
הריבית לא משתנה, אבל כשהמדד עולה, היתרה וההחזר החודשי עולים איתו. המסלול נחשב לחלק בריבית קבועה לצורך מגבלת השליש של בנק ישראל.
ריבית קבועה צמודה – ממוצע ←רישום משכנתא בטאבו
רישום השעבוד לטובת הבנק בפנקסי המקרקעין.
כשהדירה רשומה בטאבו, המשכנתא נרשמת בנסח לטובת הבנק. כשהדירה עוד לא רשומה, למשל בדירה חדשה מקבלן, נרשמת לרוב הערת אזהרה לטובת הבנק עד שאפשר לרשום משכנתא.
שמאי מטעם הבנק
נקרא גם: הערכת שמאי
שמאי מקרקעין מרשימת הבנק שמעריך את שווי הנכס לצורך המשכנתא.
הלווה משלם על השומה לפי תעריפי הבנק. אפשר לקבל העתק שלה ולהשתמש בה בבנק אחר תוך 90 יום. אם השווי נמוך משמעותית ממחיר העסקה, אפשר לבקש שומה נוספת.
שפיצר
נקרא גם: לוח שפיצר
שיטת החזר שבה התשלום החודשי קבוע לאורך כל התקופה.
בלוח שפיצר ההחזר החודשי זהה בכל חודש (במסלול לא צמוד עם ריבית קבועה). בתחילת התקופה רוב התשלום הולך לריבית ומעט לקרן, ועם הזמן היחס מתהפך. זו השיטה הנפוצה ביותר במשכנתאות בישראל.
שפיצר או קרן שווה? ←תמהיל משכנתא
החלוקה של המשכנתא בין כמה מסלולים בעלי ריבית ותנאים שונים.
רוב המשכנתאות בישראל בנויות מכמה מסלולים, למשל פריים, קבועה לא צמודה ומשתנה צמודה. לפי הוראת בנק ישראל, החלק בריבית משתנה מוגבל לשני שלישים, ולכן לפחות שליש מהמשכנתא צריך להיות בריבית קבועה.
מחשבון תמהיל משכנתא ←תקופת ההלוואה
מספר השנים עד לפירעון הסופי. המקסימום לפי בנק ישראל הוא 30 שנה.
תקופה ארוכה מקטינה את ההחזר החודשי אבל מגדילה את סך הריבית שתשלמו. חלק מהבנקים מגבילים את התקופה לפי גיל הלווים, וזו מדיניות של הבנק ולא כלל של בנק ישראל.
רוצים לראות את המונחים האלה במספרים?
למחשבון המשכנתא ←