יחס החזר הכנסה במשכנתא – מה המגבלה, איך מחשבים ומה זה אומר על הסכום שתקבלו

יחס החזר הכנסה הוא החלק מההכנסה הפנויה החודשית שלכם שהולך להחזר המשכנתא. לפי הוראה 329 של בנק ישראל, בנק לא יאשר משכנתא שבה היחס עולה על 50%, ומעל 40% ההלוואה נחשבת מסוכנת יותר, ולכן בנקים רבים מחמירים כבר שם. בפועל, היחס הזה קובע כמה החזר חודשי תוכלו לקחת, ומכאן כמה כסף תקבלו.

במדריך נסביר איך מחשבים את היחס, מה נחשב הכנסה פנויה, איך ערבים משפיעים, ונראה דוגמה מחושבת בשקלים.

איך מחשבים יחס החזר הכנסה

הנוסחה פשוטה:

יחס החזר = החזר חודשי של המשכנתא ÷ הכנסה פנויה חודשית

לדוגמה, החזר של ₪7,000 מהכנסה פנויה של ₪20,000 הוא יחס החזר של 35%.

החלק המסובך הוא לא החילוק, אלא ההגדרה של "הכנסה פנויה". כאן נמצאים רוב ההבדלים בין מה שאתם מצפים לבין מה שהבנק מחשב.

מה נחשב הכנסה פנויה

לפי הנספח להוראה 329, הכנסה פנויה היא ההכנסה החודשית הנטו הקבועה של הלווים, ומנכים ממנה:

• התחייבויות קבועות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים, כמו הלוואת רכב או הלוואה בנקאית.
• משכנתאות והלוואות קודמות.
• מזונות שאתם משלמים.
• שכר דירה, אם לא תגורו בדירה שאתם קונים (למשל בדירה להשקעה).

מה זה אומר בפועל:

• "נטו קבוע" הוא לא כל מה שנכנס לחשבון. בונוסים חד פעמיים, שעות נוספות לא קבועות או הכנסה עצמאית חדשה עשויים להיחשב באופן חלקי או לא להיחשב בכלל, לפי מדיניות הבנק.
• הלוואה קטנה שנגמרת בקרוב לפי ההגדרה לא מנוכה אם נותרו לה פחות מ-18 חודשים, אבל בנקים רשאים להחמיר ולקחת אותה בחשבון.
• הבנק בודק תלושים ודפי חשבון, ולכן כדאי שהם ישקפו את המצב האמיתי.

המגבלות: 40% ו-50%

טעות נפוצה היא לחשוב ש-40% הוא המקסימום. לפי בנק ישראל, 40% הוא רף שמעליו ההלוואה מקבלת משקל סיכון גבוה יותר, והמגבלה הקשיחה היא 50%. עם זאת, הבנק רשאי לקבוע מגבלה מחמירה, ולכן בפועל 40% הוא רף שכדאי לתכנן לפיו.

דוגמה מחושבת: כמה משכנתא זה שווה

נניח זוג עם הכנסה נטו קבועה של ₪24,000 בחודש, והלוואת רכב של ₪1,500 בחודש שנותרו לה 30 חודשים:

עכשיו נבדוק כמה החזר חודשי וכמה הלוואה זה מאפשר, בריבית ממוצעת של 4.5% בלוח שפיצר (חישוב להמחשה בלבד):

שימו לב לשני דברים:

1. הפער בין 40% ל-50% שווה כאן כ-400 אלף ₪ בסכום ההלוואה (ל-25 שנה). אבל החזר של חצי מההכנסה הפנויה משאיר מעט מאוד מרווח לחיים.
2. הסכום הוא רק חצי מהתמונה. גם שיעור המימון מוגבל: לדירה יחידה עד 75% משווי הנכס. כדי לקבל הלוואה של כ-₪1.62 מיליון בדירה ראשונה, הדירה צריכה להיות שווה לפחות כ-₪2.16 מיליון. על כך במדריך משכנתא לדירה ראשונה.

את החישוב הזה, משכר ועד סכום הלוואה מרבי, עושה בשבילכם מחשבון כמה משכנתא אפשר לקבל.

מה קורה כשהריבית משתנה

אותו החזר חודשי של ₪9,000 ל-25 שנה שווה סכום הלוואה שונה בכל ריבית:

כל חצי אחוז ריבית שווה כאן כ-80 עד 86 אלף ₪ בסכום שתוכלו לקבל, באותו יחס החזר. לכן חשוב לבדוק תרחישים במחשבון המשכנתא, ולא רק את הריבית של היום.

ערבים והכנסה של קרובים

לפי הנספח להוראה 329:

• בן או בת זוג שגרים יחד: ההכנסה נחשבת במלואה, כחלק מההכנסה של הלווים.
• קרוב מדרגה ראשונה שערב להלוואה (למשל הורה): אפשר לכלול מחצית מההכנסה הפנויה שלו.

בדוגמה שלנו, אם הורה עם הכנסה פנויה של ₪10,000 חותם כערב, אפשר להוסיף ₪5,000 להכנסה הפנויה. היא עולה ל-₪27,500, ובמסגרת יחס של 40% ההחזר יכול להגיע ל-₪11,000, כלומר הלוואה של כ-₪1,979,014 ל-25 שנה באותה ריבית.

חשוב להבין: ערב מתחייב לשלם אם אתם לא תשלמו. זו התחייבות משפטית של ממש, וכל בנק בוחן ערבים לפי המדיניות שלו.

יחס החזר ממוצע בישראל

לפי נתוני בנק ישראל לאוגוסט 2026, יחס ההחזר הממוצע במשכנתאות החדשות עמד על כ-29.2%. בדוגמה שלנו, זה החזר של כ-₪6,570 מהכנסה פנויה של ₪22,500.

כלומר, הלווה הממוצע לוקח החזר נמוך בהרבה מהמגבלה. זה לא אומר שאתם חייבים להיות בממוצע, אבל זה תזכורת שהשאלה היא לא רק כמה הבנק יאשר, אלא כמה נוח לכם לשלם. נתונים נוספים ראו בעמוד נתוני משכנתאות.

איך משפרים את יחס ההחזר

• מאריכים את התקופה. עד 30 שנה לפי בנק ישראל. ההחזר החודשי יורד, אבל סך הריבית עולה.
• מגדילים את ההון העצמי. הלוואה קטנה יותר היא החזר קטן יותר.
• סוגרים הלוואות קיימות לפני הבקשה, במיוחד כאלה שנותרו להן יותר מ-18 חודשים.
• בוחרים בשפיצר ולא בקרן שווה. בקרן שווה התשלום הראשון גבוה יותר. על ההבדל במדריך שפיצר או קרן שווה.
• מצרפים ערב שעומד בתנאים, אם זה מתאים למשפחה.

שכירים, עצמאים והכנסות משתנות

הוראות בנק ישראל מגדירות את ההכנסה הפנויה, אבל את האופן שבו מוכיחים את ההכנסה כל בנק קובע לפי המדיניות שלו. כמה מצבים נפוצים:

• שכירים מציגים בדרך כלל תלושי שכר אחרונים ודפי חשבון. רכיבים משתנים בשכר, כמו בונוסים או שעות נוספות, עשויים להיחשב לפי ממוצע או באופן חלקי.
• עצמאים מציגים בדרך כלל דוחות שומה ואישורים מרואה חשבון. כשההכנסה משתנה משנה לשנה, הבנק עשוי לחשב לפי ממוצע של כמה שנים.
• הכנסות נוספות, כמו קצבאות, שכר דירה או הכנסה מעבודה נוספת, נבחנות לפי מדיניות הבנק. לא כל בנק מכיר בכל סוג הכנסה באותה מידה.
• שינוי צפוי בהכנסה, כמו חופשת לידה, מעבר עבודה או פרישה קרובה, עשוי להשפיע על החישוב. כדאי לספר עליו לבנק מראש.

בגלל ההבדלים האלה, אותו משק בית יכול לקבל יחס החזר שונה בבנקים שונים. שווה לבקש אישור עקרוני מיותר מבנק אחד.

יחס החזר בדירה להשקעה

כשקונים דירה נוספת, שני דברים משתנים בחישוב:

1. המשכנתא הקיימת על הדירה שבה אתם גרים מנוכה מההכנסה הפנויה, ולכן נשאר פחות מקום להחזר החדש.
2. שכר הדירה הצפוי מהדירה החדשה הוא שאלה של מדיניות בנק: יש בנקים שמתחשבים בו באופן חלקי, ויש שמחמירים.

ואם אתם ממשיכים לשכור דירה למגורים ולא תגורו בדירה שאתם קונים, שכר הדירה שאתם משלמים עשוי להיות מנוכה מההכנסה הפנויה. בנוסף, המימון לדירה להשקעה מוגבל ל-50%. הפירוט במדריך משכנתא לדירה להשקעה.

מה להכין לפני הפגישה בבנק

כדי שהחישוב של הבנק יהיה קרוב לחישוב שלכם, כדאי להכין מראש:

• תלושי שכר או דוחות שומה עדכניים.
• דפי חשבון של כמה חודשים אחרונים.
• פירוט של כל ההלוואות וההתחייבויות הקיימות, כולל כמה חודשים נותרו לכל אחת.
• מידע על הכנסה של ערב, אם יש.
• חישוב משלכם: הכנסה פנויה, החזר רצוי וסכום הלוואה משוער.

יחס החזר זה לא רק מספר של הבנק

גם אם הבנק מאשר 40%, כדאי לבדוק את התקציב שלכם: הוצאות קבועות, ילדים, חיסכון, ביטוחים ותרחיש של עליית ריבית או מדד. משכנתא היא התחייבות לעשרות שנים, ומרווח ביטחון שווה הרבה.

רוצים לדעת כמה משכנתא תוכלו לקבל?

אם אתם רוצים לבדוק את יחס ההחזר ואת הסכום המרבי לפי המצב שלכם, השאירו פרטים בטופס יצירת הקשר לבדיקת משכנתא חינם, ונחזור אליכם.

המידע בכתבה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ פיננסי או ייעוץ משכנתאות. הסכומים הם הערכות להמחשה, והתנאים הסופיים, כולל אופן חישוב ההכנסה, נקבעים על ידי הבנק.