מחשבון תמהיל משכנתא
הרכיבו משכנתא מכמה מסלולים, עם הריביות הממוצעות של בנק ישראל, וראו את ההחזר הכולל, השפעת המדד ותרחיש עליית ריבית.
הריביות ממולאות מראש לפי הממוצעים של בנק ישראל להלוואות לדיור חדשות (2026-08); בפריים – ריבית הפריים הנוכחית (4.75%). שנו לפי ההצעה שקיבלתם מהבנק.
החזר חודשי ראשון – כל התמהיל
5,675 ₪
ריבית משוקללת: 4.34% · סכום כולל 1,000,000 ₪
- החזר מקסימלי (בהנחת המדד)
- 6,205 ₪
- סך ריבית
- 627,654 ₪
- סך הפרשי הצמדה (בהנחה)
- 49,524 ₪
- סך כל ההחזרים
- 1,677,178 ₪
- חלק בריבית משתנה
- 40%
החישוב הוא הערכה בלבד ואינו מהווה ייעוץ או הצעה. התנאים בפועל (ריבית, מסלולים, עמלות) נקבעים על ידי הבנק.
פירוט לפי מסלול
| מסלול | סכום | ריבית | החזר ראשון | החזר מקסימלי | סך ריבית + הצמדה |
|---|---|---|---|---|---|
| פריים (25 ש', שפיצר) | 400,000 | 4.75% | 2,280 | 2,280 | 284,141 |
| קבועה לא צמודה (25 ש', שפיצר) | 350,000 | 4.62% | 1,969 | 1,969 | 240,799 |
| קבועה צמודה (20 ש', שפיצר) | 250,000 | 3.29% | 1,425 | 1,955 | 152,238 |
לוח סילוקין
| שנה | סך החזרים | קרן | ריבית | הצמדה | יתרה בסוף |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 68,222 | 25,237 | 42,985 | 3,934 | 978,698 |
| 2 | 68,498 | 26,464 | 42,033 | 3,849 | 956,082 |
| 3 | 68,778 | 27,751 | 41,026 | 3,755 | 932,086 |
| 4 | 69,062 | 29,101 | 39,961 | 3,651 | 906,636 |
| 5 | 69,351 | 30,517 | 38,835 | 3,538 | 879,657 |
| 6 | 69,645 | 32,001 | 37,644 | 3,415 | 851,071 |
| 7 | 69,943 | 33,558 | 36,386 | 3,280 | 820,793 |
| 8 | 70,246 | 35,190 | 35,056 | 3,134 | 788,737 |
| 9 | 70,554 | 36,902 | 33,653 | 2,975 | 754,811 |
| 10 | 70,867 | 38,697 | 32,170 | 2,804 | 718,917 |
| 11 | 71,185 | 40,579 | 30,606 | 2,619 | 680,957 |
| 12 | 71,508 | 42,553 | 28,955 | 2,419 | 640,823 |
| 13 | 71,836 | 44,624 | 27,213 | 2,204 | 598,403 |
| 14 | 72,170 | 46,795 | 25,375 | 1,974 | 553,582 |
| 15 | 72,508 | 49,071 | 23,437 | 1,726 | 506,237 |
| 16 | 72,853 | 51,459 | 21,394 | 1,460 | 456,238 |
| 17 | 73,202 | 53,962 | 19,240 | 1,175 | 403,451 |
| 18 | 73,558 | 56,588 | 16,970 | 871 | 347,733 |
| 19 | 73,919 | 59,341 | 14,577 | 545 | 288,937 |
| 20 | 74,285 | 62,229 | 12,057 | 197 | 226,905 |
| 21 | 50,998 | 41,235 | 9,762 | 0 | 185,670 |
| 22 | 50,998 | 43,211 | 7,786 | 0 | 142,459 |
| 23 | 50,998 | 45,282 | 5,716 | 0 | 97,177 |
| 24 | 50,998 | 47,452 | 3,546 | 0 | 49,725 |
| 25 | 50,998 | 49,725 | 1,272 | 0 | 0 |
הסכומים בש"ח, מעוגלים. בשפיצר ההחזר קבוע (ובמסלול צמוד – משתנה עם המדד); בקרן שווה החלק של הקרן קבוע וההחזר יורד עם הזמן.
מה זה תמהיל משכנתא?
תמהיל משכנתא הוא החלוקה של סכום המשכנתא לכמה מסלולים (הלוואות משנה), שלכל אחד סוג ריבית, הצמדה ותקופה משלו. ברוב המשכנתאות בישראל התמהיל כולל שילוב של פריים, ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) ולעיתים מסלול משתנה צמוד. המחשבון מחבר את כל המסלולים ומציג את ההחזר החודשי הכולל, את סך הריבית ואת הפרשי ההצמדה בהנחת המדד שבחרתם.
הכללים של בנק ישראל לתמהיל
| כלל | מה קובעת הוראה 329 |
|---|---|
| ריבית משתנה | החלק בריבית משתנה – כל חלק שהריבית בו עשויה להשתנות במהלך התקופה – לא יעלה על שני שלישים מההלוואה |
| ריבית קבועה | כתוצאה מכך, לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) |
| תקופה | עד 30 שנה בכל מסלול |
הכלל הישן שהגביל את הפריים לשליש מהמשכנתא כבר אינו מופיע בהוראה; היום הפריים נחשב חלק מה"משתנה", שמוגבל לשני שלישים.
איך הריביות במחשבון נקבעות?
הריביות ממולאות מראש לפי הריבית הממוצעת על הלוואות לדיור חדשות שמפרסם בנק ישראל לכל מסלול, ומתעדכנות פעם בחודש (ראו ריבית משכנתא ממוצעת). בפריים מוצגת ריבית הפריים הנוכחית (ריבית בנק ישראל + 1.5%), כי בנק ישראל אינו מפרסם את הריבית הכוללת הממוצעת במסלול זה. ההצעה שתקבלו מהבנק יכולה להיות שונה – לפי אחוז המימון, יחס ההחזר, התקופה והפרופיל שלכם.
למה חשוב לבדוק תרחיש עליית ריבית ומדד?
במסלולים המשתנים ההחזר יכול לעלות כשהריבית עולה, ובמסלולים הצמודים הקרן גדלה עם האינפלציה. לכן כדאי לבדוק לא רק את ההחזר הראשון, אלא גם את ההחזר המקסימלי בתרחיש של עלייה בריבית (+1% עד +3%) ושל אינפלציה גבוהה מהצפוי. קראו עוד במסלולי משכנתא ובשפיצר או קרן שווה.
שאלות נפוצות
מה התמהיל המומלץ למשכנתא?
אין תמהיל אחד שמתאים לכולם. התמהיל תלוי ביכולת ההחזר, ביציבות ההכנסה, בתוכניות לפירעון מוקדם ובסיכון שאתם מוכנים לקחת. הכלל המחייב הוא שלפחות שליש מהמשכנתא יהיה בריבית קבועה. כדאי לבדוק כמה תמהילים ולהתייעץ עם איש מקצוע.
כמה אפשר לקחת בפריים?
לפי הוראה 329 של בנק ישראל, כל החלק בריבית משתנה, כולל פריים, מוגבל לשני שלישים מהמשכנתא. המגבלה הישנה של שליש בפריים בוטלה.
מאיפה מגיעות הריביות במחשבון?
מהנתונים החודשיים של בנק ישראל על ריביות ממוצעות בהלוואות לדיור חדשות לפי מסלול. בפריים מוצגת ריבית הפריים הנוכחית. אלה ממוצעים, וההצעה האישית שלכם יכולה להיות שונה.
מה זה הנחת אינפלציה במחשבון?
במסלולים הצמודים למדד, יתרת ההלוואה וההחזר עולים עם המדד. המחשבון מניח קצב אינפלציה שנתי קבוע לכל התקופה, שאותו אתם בוחרים. כברירת מחדל מוצג שיעור המדד ב-12 החודשים האחרונים לפי הלמ"ס.
האם המחשבון מחליף יועץ משכנתאות?
לא. המחשבון עוזר להבין את המשמעות של תמהיל, אבל אינו ייעוץ. ההחלטה צריכה לקחת בחשבון גם עמלות, נקודות יציאה, גיל, הכנסה עתידית ותנאי הבנק.
קישורים שימושיים
רוצים בדיקת משכנתא/מחזור חינם?
נבדוק איתכם את המשכנתא, התמהיל או כדאיות המחזור ונחזור אליכם בטלפון. השירות ללא עלות וללא התחייבות.
האתר אינו בנק ואינו נותן הלוואות. המידע באתר כללי ואינו ייעוץ פיננסי; התנאים בפועל נקבעים על ידי הגוף המממן.