לוח סילוקין למשכנתא – מה זה, איך קוראים אותו ומה הוא מגלה לכם

לוח סילוקין הוא טבלה שמפרטת את כל תשלומי המשכנתא, חודש אחר חודש: כמה משלמים, כמה מהתשלום הולך לריבית, כמה מקטין את הקרן ומה היתרה שנשארה. הוא מאפשר לראות מראש כמה תשלמו בסך הכול, כמה מהר היתרה יורדת ומה ההשפעה של המסלול, של התקופה ושל המדד.

לכל מסלול במשכנתא יש לוח סילוקין משלו. במדריך הזה נסביר איך קוראים אותו, נראה דוגמה מחושבת ונשווה בין שתי שיטות ההחזר העיקריות.

העמודות בלוח סילוקין ומה כל אחת אומרת

לוח סילוקין טיפוסי כולל את העמודות האלה:

החשבון החודשי פשוט: הריבית של החודש = היתרה × הריבית השנתית ÷ 12. מה שנשאר מהתשלום אחרי הריבית הולך לקרן, והיתרה יורדת בדיוק בסכום הזה (ובמסלול צמוד, עולה קודם בגובה ההצמדה).

דוגמה: לוח סילוקין שפיצר של מיליון ₪

נניח משכנתא של ₪1,000,000 ל-25 שנה (300 תשלומים) בריבית שנתית קבועה של 4%, לא צמודה, בלוח שפיצר. התשלום החודשי יוצא כ-₪5,278. כך נראים שלושת התשלומים הראשונים:

בתשלום הראשון, הריבית היא ₪1,000,000 × 4% ÷ 12 = ₪3,333.33. כלומר, כ-63% מהתשלום הראשון הוא ריבית, ורק כ-₪1,945 מקטינים את החוב.

איך הלוח מתפתח לאורך השנים

כמה דברים שהלוח מגלה:

• אחרי 5 שנים החזרתם רק כ-13% מהקרן, למרות שעברה חמישית מהתקופה.
• רק בתשלום ה-93 (כמעט 8 שנים) החלק של הקרן בתשלום עובר את החלק של הריבית.
• סך הריבית לאורך כל התקופה מגיע לכ-₪583,511, מעבר למיליון שהחזרתם.

את הלוח המלא, עם כל 300 השורות, אפשר להפיק במחשבון המשכנתא עם הסכום, הריבית והתקופה שלכם.

לוח סילוקין שפיצר מול קרן שווה

שתי השיטות מחזירות את אותה הלוואה, אבל הלוח נראה אחרת לגמרי.

בשפיצר התשלום החודשי קבוע, והחלוקה בתוכו משתנה: בהתחלה הרבה ריבית ומעט קרן, ובסוף ההפך.

בקרן שווה מחזירים בכל חודש אותו סכום קרן: ₪1,000,000 ÷ 300 = ₪3,333.33. הריבית מחושבת על יתרה שיורדת מהר יותר, ולכן התשלום הכולל יורד מחודש לחודש.

אותה הלוואה (₪1,000,000, 25 שנה, 4%) בקרן שווה:

ההשוואה בקצרה:

קרן שווה חוסכת כאן כ-₪82,000 בריבית, אבל דורשת תשלום התחלתי גבוה בכ-₪1,388 בחודש. השוואה מפורטת, עם דוגמה נוספת, תמצאו במדריך שפיצר או קרן שווה.

לוח סילוקין במסלול צמוד מדד

במסלול צמוד יש בלוח עמודה נוספת: הצמדה. בכל חודש היתרה מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן, ורק אחר כך מחושבים הריבית והקרן. כשהמדד עולה, גם היתרה וגם התשלום החודשי עולים.

דוגמה להמחשה: ₪500,000 במסלול קבוע צמוד, ריבית של 3%, 25 שנה, בהנחה שהמדד עולה ב-2% בשנה באופן אחיד:

אחרי 5 שנים של תשלומים, היתרה במסלול הצמוד ירדה רק בכ-₪28,000, לעומת כ-₪72,000 במסלול הלא צמוד. זה לא אומר שהמסלול הצמוד תמיד גרוע יותר: הריבית בו בדרך כלל נמוכה יותר. אבל הלוח מראה לכם בבירור את המחיר של ההצמדה. לשם השוואה, לפי הלמ"ס, המדד עלה ב-1.6% ב-12 החודשים עד ספטמבר 2026.

מה עוד הלוח מגלה, ואיך משתמשים בו

• פירעון מוקדם: הלוח מראה כמה קרן נשארה, ולכן כמה תצטרכו כדי לסגור מסלול. בפירעון מוקדם עשויות לחול עמלות, במיוחד במסלולים קבועים.
• מחזור משכנתא: כשבודקים מחזור, משווים את יתרת הלוח הנוכחי ואת סך התשלומים שנשארו מול ההצעה החדשה. אפשר לעשות את זה במחשבון מחזור המשכנתא.
• השוואת הצעות: שני בנקים עם ריבית דומה יכולים להציע תקופות שונות. השוואת סך התשלומים בלוח חשובה יותר מההחזר החודשי לבד.
• לוח במסלול משתנה הוא הערכה: בפריים ובמסלולים משתנים הלוח מחושב לפי הריבית של היום. אם הריבית תשתנה, הלוח יתעדכן.

לוח סילוקין בפריים: מה קורה כשהריבית משתנה

במסלול פריים, הלוח שתקבלו ביום החתימה מחושב לפי הפריים של אותו יום. בכל פעם שבנק ישראל משנה את הריבית, הבנק מחשב מחדש את התשלום על היתרה שנשארה ועל החודשים שנותרו.

לפי נתוני בנק ישראל, הריבית ירדה מ-4.5% לפני נובמבר 2025 ל-3.25% בספטמבר 2026, ירידה של 1.25 נקודות אחוז. כדי להמחיש מה זה עושה ללוח, נניח ₪500,000 בפריים ל-25 שנה, שהתחילו בריבית של 6.0%:

החיסכון החודשי בדוגמה הוא כ-₪361. אותו מנגנון עובד גם בכיוון ההפוך: עלייה בריבית מייקרת את התשלום מיד. לכן לוח סילוקין במסלול משתנה הוא תמונת מצב, לא הבטחה.

פירעון מוקדם חלקי: מקצרים תקופה או מקטינים תשלום?

כשמחזירים חלק מהמשכנתא לפני הזמן, הבנק בדרך כלל שואל מה לעשות עם הלוח: להשאיר את התשלום ולקצר את התקופה, או להשאיר את התקופה ולהקטין את התשלום. הלוח מאפשר לראות את ההבדל.

נחזור לדוגמה של ₪1,000,000 ל-25 שנה ב-4%. אחרי 5 שנים היתרה היא כ-₪871,046. נניח שאתם פורעים ₪100,000 ונשארת יתרה של כ-₪771,046:

קיצור התקופה חוסך כאן יותר ריבית (וכ-39 חודשי תשלום), והקטנת התשלום משאירה יותר מרווח בתקציב החודשי. שימו לב שבפירעון מוקדם עשויות לחול עמלות, בעיקר במסלולים קבועים.

איך לקרוא לוח סילוקין מהבנק

לוח הסילוקין שתקבלו מהבנק ייראה דומה, עם כמה תוספות אפשריות: תאריכי חיוב, מספר המסלול, ובמסלולים צמודים מדד הבסיס. כמה טיפים:

1. בדקו כל מסלול בנפרד. משכנתא עם שלושה מסלולים כוללת שלושה לוחות.
2. חפשו את סך התשלומים ולא רק את ההחזר החודשי.
3. שימו לב לעמודת ההצמדה במסלולים צמודים.
4. בקשו דף הסבר אם משהו לא ברור, ושאלו את הבנק על כל שורה שלא מסתדרת לכם.

מונחים שלא מוכרים לכם תמצאו במילון מונחי המשכנתא.

רוצים שנעבור על הלוח שלכם?

אם קיבלתם הצעה מהבנק ורוצים להבין את לוח הסילוקין, או לבדוק אם מחזור יכול לחסוך, השאירו פרטים בטופס יצירת הקשר לבדיקת משכנתא חינם, ונחזור אליכם.

המידע בכתבה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ פיננסי או ייעוץ משכנתאות. הדוגמאות מחושבות להמחשה בלבד, והתנאים והלוחות הסופיים נקבעים על ידי הבנק.