שפיצר או קרן שווה – איזו שיטת החזר משכנתא מתאימה לכם?

שפיצר או קרן שווה? בלוח שפיצר התשלום החודשי קבוע לאורך כל התקופה, ובקרן שווה מחזירים בכל חודש אותו סכום קרן, כך שהתשלום הראשון גבוה יותר ויורד עם הזמן. קרן שווה חוסכת ריבית בסך הכול, ושפיצר נותן תשלום התחלתי נמוך ויציב. הבחירה תלויה בעיקר בכמה מרווח יש לכם בתקציב החודשי בשנים הראשונות.

בהמשך נסביר איך כל שיטה מחושבת, נראה השוואה מחושבת על משכנתא של ₪800,000, ונעבור על השאלה למי כל שיטה מתאימה.

איך מחושב לוח שפיצר

בשפיצר, הבנק מחשב תשלום חודשי אחד שיחזיר בדיוק את ההלוואה והריבית עד סוף התקופה. הנוסחה:

תשלום חודשי = קרן × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

כאשר r היא הריבית השנתית חלקי 12, ו-n הוא מספר החודשים.

בכל חודש, הריבית מחושבת על היתרה. מה שנשאר מהתשלום אחרי הריבית מקטין את הקרן. כיוון שבהתחלה היתרה גבוהה, רוב התשלום הולך לריבית. עם הזמן היתרה יורדת, הריבית קטנה, וחלק הקרן בתשלום גדל.

איך מחושב לוח קרן שווה

בקרן שווה מחלקים את הקרן במספר החודשים, ומחזירים בכל חודש את אותו סכום קרן. על זה מוסיפים את הריבית על היתרה של אותו חודש:

תשלום חודשי = (קרן ÷ n) + (יתרה × r)

כיוון שהקרן יורדת בקצב קבוע ומהיר יותר מאשר בשפיצר בשנים הראשונות, גם הריבית יורדת מהר יותר. התוצאה: תשלום ראשון גבוה, תשלום אחרון נמוך, וסך ריבית קטן יותר.

השוואה מחושבת: ₪800,000 ל-20 שנה בריבית של 4.5%

ניקח משכנתא של ₪800,000, ל-20 שנה (240 תשלומים), בריבית שנתית קבועה של 4.5%, לא צמודה. החישוב להמחשה בלבד:

מה רואים כאן:

• בחודש הראשון קרן שווה יקרה בכ-₪1,272 בחודש לעומת שפיצר.
• רק בתשלום ה-103, אחרי כ-8.5 שנים, התשלום בקרן שווה יורד אל מתחת לתשלום הקבוע בשפיצר.
• בסך הכול קרן שווה חוסכת כ-₪53 אלף ריבית לאורך 20 שנה.

פירוק התשלום הראשון

בחודש הראשון הריבית זהה בשתי השיטות, כי היתרה זהה: ₪800,000 × 4.5% ÷ 12 = ₪3,000. ההבדל הוא רק בכמה קרן מחזירים. בשפיצר כ-59% מהתשלום הראשון הוא ריבית, ורק בתשלום ה-56 חלק הקרן עובר את חלק הריבית.

היתרה לאורך הדרך

בקרן שווה היתרה יורדת בקו ישר. בשפיצר היא יורדת לאט בהתחלה ומהר בסוף. זה חשוב אם אתם צופים מכירה, מחזור או פירעון מוקדם: בקרן שווה יישאר פחות חוב בכל נקודת זמן.

את אותה השוואה, עם הנתונים שלכם ולוח סילוקין מלא לכל שיטה, אפשר לקבל במחשבון המשכנתא. הסבר על קריאת הלוח עצמו תמצאו במדריך לוח סילוקין.

ומה אם מאריכים ל-30 שנה?

התקופה משפיעה על ההשוואה לא פחות מהשיטה. אותה הלוואה של ₪800,000 בריבית של 4.5%, בשלוש תקופות (חישוב להמחשה):

שתי מסקנות:

• ב-30 שנה הפער בריבית בין השיטות גדל לכ-₪117,754. ככל שהתקופה ארוכה יותר, היתרון של קרן שווה בסך הריבית גדל.
• שפיצר ל-30 שנה זול בחודש, אבל יקר בסך הכול. סך הריבית בו גבוה בכ-₪244 אלף מאשר בשפיצר ל-20 שנה.

לפעמים ההחלטה החשובה יותר היא לא שפיצר או קרן שווה, אלא כמה שנים. לפי בנק ישראל, התקופה המרבית היא 30 שנה.

שפיצר וקרן שווה במסלול צמוד ובפריים

הדוגמאות למעלה הן בריבית קבועה לא צמודה, כי שם קל לראות את ההבדל. במסלולים אחרים:

• במסלול צמוד מדד היתרה מתעדכנת לפי המדד בכל חודש, והתשלום מחושב מחדש על היתרה המעודכנת. כך שגם בשפיצר התשלום לא באמת קבוע: הוא עולה כשהמדד עולה. בקרן שווה, סכום הקרן החודשי עצמו מתעדכן עם המדד.
• בפריים ובמסלולים משתנים התשלום מחושב מחדש בכל שינוי ריבית, בשתי השיטות. קרן שווה עדיין מורידה את היתרה מהר יותר, ולכן החשיפה לעליית ריבית קטנה יותר עם הזמן.

טעויות נפוצות בבחירה

1. להשוות רק את התשלום הראשון. צריך להסתכל גם על סך הריבית ועל היתרה לאורך השנים.
2. לחשוב ששפיצר "יקר" תמיד. אם תפרעו חלק מההלוואה מוקדם, או תמחזרו, הפער בפועל יכול להיות קטן בהרבה מהטבלה.
3. לבחור קרן שווה בלי מרווח ביטחון. תשלום ראשון גבוה מדי עלול ללחוץ על התקציב דווקא בשנים שבהן יש הכי הרבה הוצאות.
4. לשכוח את המדד. במסלול צמוד, גם "תשלום קבוע" משתנה.

שפיצר או קרן שווה: יתרונות וחסרונות

שימו לב: "תשלום קבוע" בשפיצר נכון רק בריבית קבועה ולא צמודה. במסלול צמוד התשלום מתעדכן עם המדד, ובפריים ובמסלולים משתנים הוא מתעדכן עם הריבית, בכל שיטת החזר.

קרן שווה ויחס ההחזר מההכנסה

בנק ישראל אוסר לאשר משכנתא שבה ההחזר החודשי עולה על 50% מההכנסה הפנויה, ומעל 40% הבנק נדרש להקצות יותר הון, ולכן בנקים רבים מחמירים כבר שם. בקרן שווה התשלום הראשון גבוה, ולכן הוא תופס חלק גדול יותר מההכנסה בתחילת הדרך.

בדוגמה שלנו, תשלום ראשון של ₪6,333 לעומת ₪5,061 הוא הפרש של כ-25%. משפחה שמתקרבת לגבול יחס ההחזר עלולה לגלות שבקרן שווה היא מקבלת סכום הלוואה נמוך יותר, או שהיא צריכה תקופה ארוכה יותר. איך מחשבים את היחס עצמו תמצאו במדריך יחס החזר הכנסה, ואת הסכום המרבי אפשר להעריך במחשבון כמה משכנתא אפשר לקבל.

למי מתאים שפיצר

• משפחות צעירות שההכנסה שלהן צפויה לעלות, וצריכות תשלום נמוך עכשיו.
• מי שקרוב לגבול יחס ההחזר ורוצה למקסם את סכום ההלוואה.
• מי שמעדיף תשלום צפוי ונוח לתכנון התקציב.
• מי שמתכנן פירעון מוקדם חלקי כשיגיע כסף (בונוס, ירושה, מכירה), ומעדיף בינתיים תשלום חודשי נמוך.

למי מתאימה קרן שווה

• מי שיש לו מרווח בתקציב ויכול לעמוד בתשלום התחלתי גבוה בלי לחץ.
• מי שההכנסה שלו צפויה לרדת בעתיד, למשל לקראת פרישה, ומעדיף תשלומים נמוכים בהמשך.
• מי שרוצה להקטין את החוב מהר ולשלם פחות ריבית בסך הכול.
• מי שמתכנן למכור או למחזר בעוד כמה שנים, ורוצה שיישאר פחות חוב.

אפשר גם לשלב

שיטת ההחזר נקבעת בדרך כלל לכל מסלול בנפרד. לכן אפשר, למשל, לקחת את המסלול הקבוע בשפיצר ומסלול אחר בקרן שווה, ולקבל תשלום התחלתי סביר עם חיסכון מסוים בריבית. כדאי לבדוק עם הבנק אילו שילובים הוא מאפשר. את המסלולים עצמם הסברנו במדריך מסלולי משכנתא.

רוצים לבדוק מה עדיף אצלכם?

אם אתם מתלבטים בין שפיצר לקרן שווה, או רוצים לבדוק איך כל שיטה משפיעה על סכום ההלוואה שתקבלו, השאירו פרטים בעמוד יצירת הקשר לבדיקת משכנתא חינם, ונחזור אליכם.

המידע בכתבה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ פיננסי או ייעוץ משכנתאות. הדוגמאות מחושבות להמחשה בלבד, והתנאים הסופיים נקבעים על ידי הבנק.