מסלולי משכנתא – המדריך המלא לפריים, קבועה, משתנה ומט"ח
כל משכנתא בנויה מכמה מסלולים, ולכל אחד יש ריבית, הצמדה וגמישות אחרות. כך תבינו את ההבדלים, את הכללים של בנק ישראל ואיך מרכיבים תמהיל שמתאים לכם.
עודכן: · 9 דקות קריאה
מסלולי משכנתא הם סוגי ההלוואות שמהן מרכיבים את המשכנתא: פריים, קבועה לא צמודה, קבועה צמודה למדד, משתנה כל כמה שנים (צמודה או לא צמודה) ומט"ח. כל מסלול שונה בשלושה דברים: האם הריבית יכולה להשתנות, האם הקרן צמודה למדד, וכמה קל ויקר לפרוע אותו מוקדם. השילוב ביניהם נקרא תמהיל.
לפי כללי בנק ישראל, עד שני שלישים מהמשכנתא יכולים להיות בריבית משתנה, ולפחות שליש חייב להיות בריבית קבועה. בהמשך תמצאו הסבר על כל מסלול, טבלת השוואה ונתונים על הבחירות של לווים בפועל.
שלוש שאלות שמגדירות כל מסלול
לפני שנכנסים לשמות, כדאי להכיר את שלושת הצירים:
- ריבית קבועה או משתנה. קבועה לא זזה לאורך כל התקופה. משתנה מתעדכנת, כל חודש (פריים) או בתחנות קבועות (כל שנה, שנתיים, חמש שנים).
- צמוד או לא צמוד. במסלול צמוד, היתרה מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן. אם המדד עולה, גם היתרה וגם ההחזר עולים.
- גמישות ביציאה. כמה עולה לפרוע את המסלול לפני הזמן. מסלולים קבועים חשופים יותר לעמלת היוון, ומסלולים משתנים בנקודת השינוי ופריים בדרך כלל זולים יותר ליציאה.
מסלול פריים
ריבית הפריים שווה לריבית בנק ישראל ועוד 1.5%, והיא מתעדכנת בכל פעם שבנק ישראל משנה את הריבית. הבנק מציע לכם "פריים פחות" או "פריים ועוד" מרווח שנקבע במשא ומתן. המסלול אינו צמוד למדד.
לפי נתוני בנק ישראל, ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25% מאז 3.9.2026, ולכן הפריים עומד על 4.75%, לפני המרווח של הבנק. ההחזר בפריים מתעדכן ישירות עם כל החלטת ריבית. את הריבית העדכנית תמצאו בעמוד ריבית בנק ישראל וריבית הפריים.
יתרונות: גמישות גבוהה, פירעון מוקדם בדרך כלל בלי עמלת היוון משמעותית, ונהנים מירידות ריבית. חסרונות: חשיפה מלאה לעליית ריבית. ההחזר יכול לעלות כבר בחודש הבא.
קבועה לא צמודה (קל"צ)
הריבית נקבעת ביום לקיחת ההלוואה ונשארת קבועה עד הסוף, והקרן לא צמודה למדד. זה המסלול היחיד שבו ההחזר החודשי ידוע מראש לכל התקופה.
הריבית במסלול הזה גבוהה בדרך כלל מזו של קבועה צמודה, ונוטה לעלות ככל שהתקופה ארוכה יותר. בנקים עשויים להגביל את הסכום במסלול. לפי נתוני בנק ישראל לאוגוסט 2026, הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות בקל"צ עמדה על 4.62%.
יתרונות: ודאות מלאה, אין חשיפה למדד או לריבית. חסרונות: ריבית התחלתית גבוהה יחסית, ועמלת היוון שעלולה להיות גבוהה אם תרצו לפרוע כשהריביות בשוק ירדו.
קבועה צמודה למדד
הריבית קבועה, אבל היתרה צמודה למדד המחירים לצרכן. לכן ההחזר החודשי עולה כשהמדד עולה, גם כשהריבית לא זזה. לפי נתוני בנק ישראל לאוגוסט 2026, הריבית הממוצעת במסלול עמדה על 3.29%, נמוכה מהקל"צ, אבל צריך להוסיף לה בראש את האינפלציה הצפויה. לפי הלמ"ס, המדד עלה ב-1.6% ב-12 החודשים עד ספטמבר 2026.
יתרונות: ריבית נמוכה יותר מקל"צ, ונחשבת חלק קבוע בתמהיל. חסרונות: היתרה יכולה לגדול בשנים הראשונות, ועמלות פירעון מוקדם (היוון ומדד).
משתנה כל 5 שנים (צמודה או לא צמודה)
הריבית נקבעת לתקופה (לרוב 5 שנים, ויש גם שנה, שנתיים או שנתיים וחצי) ואז מתעדכנת לפי עוגן שנקבע בחוזה ועוד מרווח קבוע. "משתנה כל 5" הוא שם מקובל בשוק, לא מונח משפטי.
לפי נתוני בנק ישראל לאוגוסט 2026, הריבית הממוצעת במשתנה צמודה עמדה על 3.19%: עוגן של 1.64% ומרווח של 1.55%. בנקודת השינוי אפשר בדרך כלל לפרוע את המסלול בלי חלק מהעמלות, ולכן הוא נותן גמישות כל כמה שנים.
יתרונות: ריבית התחלתית נמוכה יחסית, ונקודות יציאה מתוכננות. חסרונות: אי ודאות לגבי הריבית אחרי התחנה, ובגרסה הצמודה גם חשיפה למדד.
מסלול מט"ח
הלוואה הצמודה למטבע חוץ (למשל דולר או אירו), בדרך כלל בריבית משתנה. ההחזר בשקלים משתנה גם עם הריבית וגם עם שער החליפין. בפירעון מוקדם יש עמלת שער שאפשר להימנע ממנה בהודעה של שני ימי עסקים מראש. המסלול מתאים בעיקר למי שמשתכר במטבע של ההלוואה ומבין את הסיכון.
טבלת השוואה: מסלולי המשכנתא בקצרה
| מסלול | ריבית | הצמדה | ודאות בהחזר | גמישות ביציאה | נחשב לצורך ⅔ משתנה |
|---|---|---|---|---|---|
| פריים | משתנה כל חודש | לא צמוד | נמוכה | גבוהה | כן |
| קבועה לא צמודה | קבועה | לא צמוד | מלאה | נמוכה (עמלת היוון) | לא |
| קבועה צמודה | קבועה | צמוד למדד | בינונית | נמוכה (היוון ומדד) | לא |
| משתנה כל 5 צמודה | משתנה בתחנות | צמוד למדד | בינונית-נמוכה | גבוהה בתחנות | כן |
| משתנה כל 5 לא צמודה | משתנה בתחנות | לא צמוד | בינונית | גבוהה בתחנות | כן |
| מט"ח | לרוב משתנה | מטבע חוץ | נמוכה | בינונית | כן |
כלל שני השלישים: מה בנק ישראל מאפשר
לפי הוראה 329 של בנק ישראל:
- החלק בריבית משתנה לא יעלה על ⅔ מההלוואה. "משתנה" הוא כל חלק שהריבית שלו יכולה להשתנות במהלך התקופה: פריים, משתנה כל שנה, כל 5 שנים, ומט"ח.
- לפחות ⅓ חייב להיות בריבית קבועה, צמודה או לא צמודה.
- הכלל הישן של "פריים עד שליש" בוטל. היום הפריים יכול להגיע עד ⅔ מהמשכנתא. אתרים שעדיין כותבים אחרת מתבססים על הוראות ישנות.
- חריגים: הלוואת גישור לתקופה של עד 3 שנים, והלוואה לכל מטרה עד ₪120,000, בתנאים שנקבעו בהוראה.
- תקופה מרבית של 30 שנה, בכל המסלולים.
דוגמה: תמהיל של שלושה שלישים
כדי להמחיש, נניח משכנתא של ₪1,200,000 ל-25 שנה, מחולקת שווה בין שלושה מסלולים, לפי הריביות הממוצעות שפרסם בנק ישראל לאוגוסט 2026 ופריים של 4.75% בלי מרווח (חישוב שפיצר, להמחשה בלבד):
| מסלול | סכום | ריבית להמחשה | החזר חודשי התחלתי |
|---|---|---|---|
| פריים | ₪400,000 | 4.75% | כ-₪2,280 |
| קבועה לא צמודה | ₪400,000 | 4.62% | כ-₪2,251 |
| קבועה צמודה | ₪400,000 | 3.29% + מדד | כ-₪1,958 (עולה עם המדד) |
| סה"כ | ₪1,200,000 | כ-₪6,489 |
מה קורה אם הפריים עולה באחוז אחד? ההחזר על החלק בפריים יעלה בכ-₪236 בחודש. אם הייתם לוקחים ⅔ מהמשכנתא (₪800,000) בפריים, עלייה של אחוז אחד הייתה מוסיפה כ-₪472 לחודש. זה בדיוק השיקול: יותר פריים נותן גמישות, אבל גם יותר חשיפה.
את התרחישים האלה אפשר להריץ על הנתונים שלכם במחשבון תמהיל המשכנתא, שמשתמש בריביות הממוצעות של בנק ישראל ובהנחת מדד שאתם בוחרים.
מה לווים בוחרים בפועל
לפי נתוני בנק ישראל לאוגוסט 2026, כך התחלק היקף המשכנתאות החדשות בין המסלולים:
| מסלול | חלק מהיקף ההלוואות החדשות |
|---|---|
| לא צמוד משתנה (בעיקר פריים) | כ-54% |
| קבועה לא צמודה | כ-36% |
| קבועה צמודה | כ-7% |
| משתנה צמודה | כ-3% |
כלומר, רוב הלווים בחרו בתמהיל לא צמוד, עם משקל גבוה לפריים, והמסלולים הצמודים תפסו נתח קטן. זה מתאר את השוק, לא המלצה. לנתונים המלאים ולריביות לפי מסלול ראו את עמוד ריבית משכנתא ממוצעת.
פירעון מוקדם ומחזור: איך המסלול משפיע
הבחירה במסלול משפיעה גם על השאלה כמה יעלה לכם לצאת ממנו בעתיד, במכירת הדירה, בפירעון מוקדם או במחזור:
- פריים: בדרך כלל ללא עמלת היוון משמעותית, ולכן הוא המסלול הגמיש ביותר ליציאה.
- משתנה כל 5: בנקודת השינוי אפשר לפרוע בלי חלק מהעמלות. בין התחנות העמלות עשויות להיות גבוהות יותר.
- קבועה לא צמודה וקבועה צמודה: כאן עלולה לחול עמלת היוון, שהיא העמלה הגדולה. היא נוצרת בעיקר כשהריביות בשוק ירדו מאז שלקחתם את ההלוואה. במסלול צמוד יש גם עמלת מדד ממוצע אם פורעים בימים 1 עד 15 בחודש.
- מט"ח: עמלת שער, שאפשר להימנע ממנה בהודעה של שני ימי עסקים מראש.
אם יש סיכוי סביר שתמכרו או תמחזרו בעוד כמה שנים, כדאי לתת לזה משקל כבר בבניית התמהיל.
איך לבחור מסלולי משכנתא שמתאימים לכם
אין תמהיל אחד נכון. כמה שאלות שיעזרו לכם לחשוב:
- כמה מרווח יש לכם בתקציב? אם עלייה של כמה מאות שקלים בהחזר תלחץ אתכם, כדאי משקל גבוה יותר לקבועה.
- האם צפוי שינוי בעוד כמה שנים? מכירת דירה, ירושה או בונוס צפוי מצדיקים יותר מסלולים גמישים.
- איך אתם מרגישים עם מדד? מסלול צמוד נראה זול בהתחלה, אבל ההחזר והיתרה מתעדכנים עם האינפלציה.
- מה ההחזר ביום רע? הריצו תרחיש של עליית ריבית ומדד, ובדקו שאתם עדיין עומדים בו.
כדאי גם להבין איך ייראה ההחזר לאורך השנים. במחשבון המשכנתא תקבלו החזר חודשי ולוח סילוקין מלא לכל מסלול.
רוצים עזרה בבניית התמהיל?
אם אתם לא בטוחים איזה שילוב מסלולים מתאים לכם, השאירו פרטים בעמוד יצירת הקשר לבדיקת משכנתא חינם, ונחזור אליכם לשיחה.
המידע בכתבה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ פיננסי או ייעוץ משכנתאות. הריביות והסכומים הם הערכות להמחשה לפי נתונים ממוצעים, והתנאים הסופיים נקבעים על ידי הבנק.
שאלות נפוצות
מה מסלולי המשכנתא העיקריים בישראל?
המסלולים העיקריים הם פריים, ריבית קבועה לא צמודה, ריבית קבועה צמודה למדד, ריבית משתנה כל כמה שנים (צמודה או לא צמודה) ומסלול מט"ח. כל משכנתא מורכבת בדרך כלל משילוב של כמה מסלולים, שנקרא תמהיל.
כמה מהמשכנתא אפשר לקחת בפריים?
לפי הוראה 329 של בנק ישראל, החלק בריבית משתנה לא יעלה על שני שלישים מההלוואה, והפריים נחשב משתנה. לכן אפשר לקחת עד שני שלישים בפריים, ולפחות שליש חייב להיות בריבית קבועה. הכלל הישן שהגביל את הפריים לשליש כבר לא קיים.
מה ההבדל בין קבועה צמודה לקבועה לא צמודה?
בשתיהן הריבית לא משתנה לאורך כל התקופה. בקבועה צמודה היתרה וההחזר מתעדכנים לפי מדד המחירים לצרכן, ולכן ההחזר יכול לעלות גם בלי שינוי בריבית. בקבועה לא צמודה ההחזר ידוע מראש, אבל הריבית ההתחלתית בדרך כלל גבוהה יותר.
מה זה מסלול משתנה כל 5 שנים?
זה מסלול שבו הריבית נקבעת לחמש שנים ואז מתעדכנת לפי עוגן שנקבע בחוזה, וכך הלאה. יש גרסה צמודה למדד וגרסה לא צמודה. בנקודת השינוי אפשר בדרך כלל לפרוע את המסלול בלי חלק מהעמלות.
איזה מסלול משכנתא הכי זול?
אין מסלול שהוא תמיד הכי זול. מסלול עם ריבית התחלתית נמוכה עלול להתייקר אם הריבית או המדד יעלו. כדאי להשוות את סך התשלומים הצפוי בכמה תרחישים ולבחור תמהיל שמתאים ליכולת ההחזר ולרמת הסיכון שלכם.
האם כדאי לקחת משכנתא במט"ח?
מסלול מט"ח חשוף גם לשינויי ריבית וגם לשינויים בשער החליפין, ולכן הוא מתאים בעיקר למי שמשתכר במטבע של ההלוואה ומבין את הסיכון. הוא נחשב מסלול משתנה לצורך מגבלת שני השלישים.