אחוז מימון משכנתא – כמה הבנק יממן וכמה הון עצמי צריך
כמה אחוז מהדירה הבנק יכול לממן, איך הערכת השמאי משפיעה על הסכום, ואיך מתכננים את ההון העצמי מראש – עם טבלה ונתוני בנק ישראל.
עודכן: · 7 דקות קריאה
אחוז מימון משכנתא (שיעור מימון, LTV) הוא החלק משווי הדירה שהבנק מלווה לכם. לפי הוראת בנק ישראל, התקרה היא 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית של משפרי דיור ו-50% לדירה להשקעה. את היתרה – לפחות 25%, 30% או 50% – אתם מביאים מהון עצמי, ועל זה מתווספות עלויות הרכישה.
נשמע פשוט, אבל בפועל יש כמה נקודות שמשנות את החשבון: לפי מה מחושב "שווי הנכס", מה קורה כשהשמאי מעריך נמוך מהמחיר, ואיך הלוואות קודמות על הנכס נכנסות לתמונה. במדריך הזה נעבור על כל אחת מהן, עם טבלת תכנון הון עצמי ונתונים עדכניים מבנק ישראל.
מה קובע את אחוז מימון המשכנתא שלכם
המגבלה נקבעה בהוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל ("מגבלות למתן הלוואות לדיור"). היא לא תלויה בהכנסה, בגיל או בבנק – אלא בסוג הנכס מבחינתכם:
| סוג הרכישה | אחוז מימון מקסימלי | הון עצמי מינימלי (מהשווי) |
|---|---|---|
| דירה יחידה (כולל דירה ראשונה) | 75% | 25% |
| דירה חליפית – משפרי דיור | 70% | 30% |
| דירה להשקעה / דירה נוספת | 50% | 50% |
דירה חליפית היא מצב שבו יש לכם כבר דירה ואתם מתחייבים למכור אותה (לפי סעיף 9 בחוק מיסוי מקרקעין). כל דירה שאינה יחידה או חליפית נחשבת לצורך זה דירה להשקעה. פירוט מלא לכל מצב תמצאו במדריכים משכנתא לדירה ראשונה, משכנתא למשפרי דיור ומשכנתא לדירה להשקעה באתר.
חשוב לזכור: אלה תקרות. בנק רשאי לאשר פחות, למשל אם יחס ההחזר שלכם גבוה או אם הנכס חריג.
אחוז מימון ויחס החזר – שתי מגבלות נפרדות
גם אם אחוז המימון מאפשר הלוואה של 1.5 מיליון ₪, ההחזר החודשי צריך לעמוד במגבלת יחס ההחזר מהכנסה – עד 50% מההכנסה הפנויה, ובפועל בנקים רבים מחמירים כבר מעל 40%. הסכום שתקבלו בפועל הוא הנמוך מבין שתי המגבלות. כדי לראות את שתיהן יחד, השתמשו במחשבון כמה משכנתא אפשר לקבל.
הערכת השמאי ואחוז המימון
"שווי הנכס" שעליו מחושב אחוז המימון הוא לא בהכרח המחיר שסיכמתם עם המוכר. הבנק דורש הערכה של שמאי מקרקעין מתוך הרשימה שלו, ואתם משלמים עליה. לפי כל זכות, סכום ההלוואה נקבע בעיקר לפי הערכת השמאי – שיכולה לצאת נמוכה ממחיר החוזה.
בדרך כלל הבנקים מחשבים את המימון לפי הנמוך מבין מחיר הרכישה להערכת השמאי. זה לא כתוב במפורש בהוראה 329, אבל זו הפרקטיקה הנפוצה.
דוגמה: כשהשמאי מעריך נמוך מהמחיר
נניח שקניתם דירה יחידה ב-2,000,000 ₪, והשמאי העריך אותה ב-1,900,000 ₪:
- מימון לפי המחיר: 75% × 2,000,000 = 1,500,000 ₪, הון עצמי 500,000 ₪.
- מימון לפי השמאי: 75% × 1,900,000 = 1,425,000 ₪, הון עצמי 575,000 ₪.
הפער של 75,000 ₪ צריך להגיע מהכיס שלכם. לכן כדאי לא לתכנן "על הקצה" ולהשאיר מרווח.
מה אפשר לעשות אם ההערכה נמוכה
- לבקש שמאות שנייה – לפי נוהלי בנק ישראל (כפי שמובאים בכל זכות), אפשר לבקש הערכה נוספת מטעם הבנק כשהשווי רחוק מאוד מהמחיר או מדירות דומות. ככלל, על השמאות עצמה אי אפשר לערער.
- להשתמש בשמאות בבנק אחר – אתם זכאים לעותק של השומה, ואפשר להציג אותה בבנק אחר תוך 90 יום.
- לשקול מחדש את המחיר – שמאות נמוכה היא לפעמים סימן שהמחיר גבוה ביחס לשוק.
בחלק מהמקרים בנקים מוותרים על שמאי, למשל בדירה חדשה מקבלן עם בנק מלווה או בשיעור מימון נמוך.
הלוואות קודמות על אותו נכס
נקודה שפחות מכירים: תקרת אחוז המימון חלה גם על הלוואות קודמות שמובטחות באותה דירה (סעיף 4 בהוראה). אם על הדירה כבר רשומה משכנתא ואתם רוצים הלוואה נוספת בשעבוד אותו נכס, הבנק יבדוק את סך ההלוואות יחד מול התקרה.
עוד דגש: שיעור המימון נמדד על שווי הנכס הנרכש בלבד. אם יש לכם דירה אחרת, היא לא "מגדילה" את השווי שעליו מחושב המימון של הדירה החדשה (אלא אם ההלוואה מובטחת בה בנפרד, לפי מדיניות הבנק).
טבלת תכנון הון עצמי
הטבלה מראה את סכום ההלוואה המקסימלי וההון העצמי המינימלי לפי שווי הנכס (בהנחה שהשמאות שווה למחיר). המספרים לא כוללים עלויות נלוות.
| שווי הנכס | דירה יחידה (75%) – הלוואה / הון עצמי | משפרי דיור (70%) – הלוואה / הון עצמי | השקעה (50%) – הלוואה / הון עצמי |
|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 1,125,000 / 375,000 ₪ | 1,050,000 / 450,000 ₪ | 750,000 / 750,000 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 1,500,000 / 500,000 ₪ | 1,400,000 / 600,000 ₪ | 1,000,000 / 1,000,000 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 1,875,000 / 625,000 ₪ | 1,750,000 / 750,000 ₪ | 1,250,000 / 1,250,000 ₪ |
עלויות שלא נכנסות לאחוז המימון
ההון העצמי צריך לכסות לא רק את ההפרש בין המחיר להלוואה, אלא גם:
- שכר טרחת עורך דין.
- שמאי ועמלות פתיחת תיק.
- מס רכישה, אם חל (בדירה נוספת הוא בדרך כלל גבוה יותר – בדקו עם רואה חשבון או עורך דין).
- תיווך, אם יש.
- ביטוחי משכנתא – ביטוח חיים וביטוח מבנה, שאפשר לרכוש בכל חברת ביטוח.
- הובלה, ריהוט ושיפוץ.
כלל אצבע: תכננו כרית נוספת מעבר להון העצמי המינימלי, גם בגלל העלויות האלה וגם בגלל סיכון השמאות.
מה אומרים נתוני בנק ישראל על שיעורי המימון
לפי נתוני בנק ישראל לאוגוסט 2026, כך התחלק היקף המשכנתאות החדשות לפי שיעור מימון:
| שיעור מימון | חלק מהיקף ההלוואות החדשות |
|---|---|
| עד 30% | כ-8% |
| 30%–45% | כ-15% |
| 45%–60% | כ-28% |
| 60%–75% | כ-48% |
| מעל 75% | פחות מ-0.1% |
כלומר, רוב הכסף שניתן במשכנתאות חדשות (כ-76%) הוא בשיעורי מימון של 45% עד 75%, וכמעט מחצית בטווח העליון של 60%–75%. הלווים לוקחים בדרך כלל מימון גבוה, אבל כמעט אף אחד לא חורג מהתקרה. עוד נתונים תמצאו בעמוד נתוני משכנתאות.
אחוז מימון גבוה או נמוך – מה עדיף
אין תשובה אחת. כמה שיקולים:
- מימון גבוה משאיר לכם נזילות לשיפוץ, לחירום או להשקעות אחרות, אבל מגדיל את ההחזר החודשי ואת סך הריבית.
- מימון נמוך מקטין את ההחזר ואת הסיכון, ולרוב בנקים מתמחרים טוב יותר הלוואה בשיעור מימון נמוך – אבל זו מדיניות של כל בנק ולא כלל.
- כרית ביטחון – לא כדאי להכניס את כל החסכונות להון העצמי. השאירו סכום לחודשים קשים.
הדרך הכי טובה להחליט היא להריץ כמה תרחישים במחשבון המשכנתא – למשל הלוואה של 70% מול 60% – ולראות את ההבדל בהחזר החודשי ובסך הריבית לאורך התקופה.
איך מחשבים את אחוז המימון שלכם – שלב אחר שלב
כדי לדעת מראש על איזה סכום הלוואה אפשר לתכנן, עברו על השלבים האלה לפי הסדר:
- קבעו את סוג הרכישה. אין לכם דירה? כנראה דירה יחידה (75%). יש לכם דירה ואתם מתכוונים למכור אותה? דירה חליפית (70%). אתם שומרים את הדירה הקיימת? דירה להשקעה (50%). אם המצב לא חד, למשל ירושה של חלק בדירה, כדאי לבדוק עם עורך דין או רואה חשבון איך הוא מוגדר.
- הניחו שווי שמרני. אם אתם בשלב חיפוש, חשבו לפי מחיר נמוך מעט מהמחיר המבוקש, כדי לקחת בחשבון שמאות נמוכה.
- חשבו את ההלוואה המקסימלית. הכפילו את השווי באחוז המימון.
- בדקו את ההחזר החודשי. הזינו את הסכום, התקופה והריבית המשוערת במחשבון המשכנתא וראו אם ההחזר עומד ביחס ההחזר שלכם.
- הוסיפו את העלויות הנלוות. ההון העצמי בפועל = מחיר הדירה פחות ההלוואה, ועוד כל ההוצאות שמחוץ למימון.
- השאירו כרית. אחרי כל החשבון, ודאו שנשאר לכם סכום לחירום.
טעויות נפוצות באחוז מימון משכנתא
- "יש לי 25%, אז אני מסודר." בלי עלויות נלוות ובלי מרווח לשמאות, 25% בדיוק עלולים לא להספיק.
- "משקיעים מקבלים 70%." לא נכון. 70% הוא לדירה חליפית, כשמתחייבים למכור את הדירה הקיימת. דירה להשקעה מוגבלת ל-50%.
- "הבנק יממן לפי מחיר החוזה." בדרך כלל הוא מחשב לפי הנמוך מבין המחיר והשמאות.
- "אחוז המימון הוא הדבר היחיד שקובע." גם יחס ההחזר, ההכנסה וההתחייבויות שלכם מגבילים את הסכום.
- "אפשר לסגור את הפער בהלוואה צדדית." הלוואות נוספות מגדילות את ההתחייבויות ומשפיעות על יחס ההחזר, ואם הן מובטחות באותו נכס – גם על תקרת המימון.
טיפים לפני שמגישים בקשה
- בדקו מראש לאיזו קטגוריה אתם שייכים: יחידה, חליפית או השקעה.
- קחו בחשבון שהשמאי עשוי להעריך נמוך מהמחיר.
- אל תחתמו על חוזה רכישה לפני אישור עקרוני מהבנק.
- זכרו שגם יחס ההחזר מגביל את הסכום.
- שמרו את עותק השמאות – אפשר להשתמש בו בבנק אחר תוך 90 יום, וכך להשוות הצעות בלי לשלם שוב.
- השוו בין כמה בנקים. התקרה זהה לכולם, אבל המדיניות והתמחור לא.
המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ פיננסי או ייעוץ משכנתאות. המספרים הם הערכות להמחשה, והתנאים הסופיים נקבעים על ידי הבנק.
רוצים לבדוק כמה מימון תוכלו לקבל?
אם אתם לא בטוחים איזה אחוז מימון חל עליכם או כמה הון עצמי תצטרכו בפועל, אפשר להשאיר פרטים לבדיקת משכנתא חינם – ונחזור אליכם כדי לעבור על הנתונים יחד, בלי התחייבות.
שאלות נפוצות
מה אחוז המימון המקסימלי במשכנתא?
לפי הוראת בנק ישראל, עד 75% משווי הנכס לדירה יחידה, עד 70% לדירה חליפית (משפרי דיור שמתחייבים למכור את הדירה הקיימת) ועד 50% לדירה להשקעה. הבנק רשאי לקבוע מגבלה מחמירה יותר.
האם אחוז המימון מחושב לפי מחיר הדירה או לפי השמאי?
סכום ההלוואה נקבע בעיקר לפי הערכת השמאי מטעם הבנק, שיכולה להיות נמוכה ממחיר החוזה. בדרך כלל הבנקים מחשבים לפי הנמוך מבין המחיר להערכת השמאי, ולכן כדאי להשאיר מרווח ביטחון בהון העצמי.
כמה הון עצמי צריך לדירה של 2 מיליון שקל?
לדירה יחידה במימון מלא של 75% צריך לפחות 500 אלף שקל הון עצמי, למשפר דיור 600 אלף שקל ולדירה להשקעה מיליון שקל. לזה מתווספות עלויות נלוות כמו עורך דין, שמאי, מס רכישה אם חל ותיווך.
האם הלוואה קודמת על אותה דירה נכללת באחוז המימון?
כן. לפי הוראת בנק ישראל, תקרת שיעור המימון חלה גם על הלוואות קודמות שמובטחות באותו נכס. כלומר סך ההלוואות על הדירה יחד צריך לעמוד במגבלה.
אפשר לקבל יותר מ-75% מימון?
במסגרת משכנתא בנקאית רגילה לדירה יחידה התקרה היא 75%. לפי נתוני בנק ישראל לאוגוסט 2026, פחות מ-0.1% מהיקף ההלוואות החדשות ניתנו בשיעור מימון מעל 75%. מימון נוסף מחוץ למשכנתא, כמו הלוואה מהמשפחה, משפיע על יחס ההחזר ויש לבדוק אותו בזהירות.
האם אחוז מימון גבוה מייקר את הריבית?
לרוב בנקים מתמחרים את הסיכון גם לפי שיעור המימון, כך שמימון נמוך יותר עשוי לשפר את תנאי ההצעה. זו מדיניות של כל בנק ולא כלל קבוע, ולכן כדאי להשוות הצעות.