משכנתא למשפרי דיור: 70% מימון, התחייבות למכירה והלוואת גישור

משכנתא למשפרי דיור ניתנת למי שכבר יש לו דירה וקונה דירה חליפית, תוך התחייבות למכור את הדירה הקיימת. לפי בנק ישראל אפשר לקבל במקרה כזה עד 70% משווי הדירה הנרכשת, לעומת 75% לדירה יחידה. כשהקנייה קודמת למכירה, משתמשים לעיתים בהלוואת גישור כדי לממן את הפער.

שדרוג דירה הוא מהלך מורכב יותר מקנייה ראשונה: יש שתי עסקאות, שתי נקודות זמן, ולפעמים שתי הלוואות בבת אחת. במדריך נסביר מה זו דירה חליפית, מה המשמעות של ההתחייבות למכור, איך עובדת הלוואת גישור, ואיך לתכנן את ההון העצמי ואת ההחזר.

מה זו דירה חליפית במשכנתא

הוראה 329 של בנק ישראל מבחינה בין שלושה סוגי רכישה:

כמה נקודות חשובות:

• אחוז המימון נמדד על הדירה הנרכשת בלבד, לא על שתי הדירות יחד.
• התקרה כוללת הלוואות קודמות המובטחות באותה דירה, אם יש כאלה.
• הבנק רשאי להחמיר, למשל אם ההכנסה לא מספיקה כדי לשאת בשתי ההלוואות בתקופת המעבר.

ההתחייבות למכור את הדירה הקיימת

ההגדרה של דירה חליפית נשענת על סעיף 9 בחוק מיסוי מקרקעין, שעוסק בין השאר במס הרכישה על דירה יחידה ועל דירה שנרכשת במקום דירה קיימת. בפועל, כדי ליהנות ממעמד של דירה חליפית – גם מול הבנק וגם מול רשות המסים – מתחייבים למכור את הדירה הקיימת בתוך פרק זמן שנקבע בחוק.

הפרטים המדויקים – מה פרק הזמן, מה קורה אם לא מוכרים בזמן, ואיך זה משפיע על מס הרכישה – תלויים במקרה ובדין העדכני. זה בדיוק המקום להתייעץ עם רואה חשבון או עורך דין מקרקעין לפני החתימה. אל תסתמכו על כללי אצבע.

משפרי דיור בדירה בהנחה

אם אתם משפרי דיור שזכו בדירה בתוכנית דירה בהנחה, יש כללים נוספים: לפי משרד הבינוי והשיכון, משפרי דיור יכולים להשתתף רק בהגרלות המשך, צריכים למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים ממועד טופס 4, ואחוז המימון המרבי הוא 70%. פירוט במאמר על משכנתא לדירה בהנחה.

הלוואת גישור: מה זה ומתי צריך

הלוואת גישור היא הלוואה לטווח קצר שמגשרת על הזמן שבין התשלום על הדירה החדשה לבין קבלת הכסף מהמכירה של הדירה הישנה. היא נפוצה כשקונים לפני שמוכרים, או כשמועדי התשלום בשתי העסקאות לא מתואמים.

מה כדאי לדעת:

• התנאים נקבעים מול הבנק – התקופה, הריבית ומבנה ההחזר (למשל תשלום ריבית בלבד עד המכירה, או פירעון בבת אחת עם קבלת הכסף).
• חריגה ממגבלת התמהיל: לפי הוראה 329, הלוואות גישור לתקופה של עד 3 שנים מוחרגות ממגבלה שקובעת שהחלק המשתנה לא יעלה על שני שלישים מההלוואה.
• יש לה מחיר. הריבית מצטברת כל עוד הדירה הישנה לא נמכרה. להמחשה בלבד: על 750,000 ₪ בריבית שנתית של 4.75%, הריבית לבדה היא כ-2,970 ₪ בחודש, כלומר כ-17,800 ₪ לחצי שנה.
• הסיכון העיקרי הוא הזמן. אם המכירה מתעכבת או נעשית במחיר נמוך מהמתוכנן, עלות הגישור עולה והתוכנית הכספית משתנה.

דוגמה: כך נראה המימון בשדרוג דירה

נניח שיש לכם דירה ששווה כ-2,500,000 ₪, עם יתרת משכנתא של 400,000 ₪, ו-300,000 ₪ בחיסכון. אתם קונים דירה ב-3,500,000 ₪.

אם לוקחים את המימון המרבי, 2,450,000 ₪ ל-25 שנה בריבית 4.5% (שפיצר, להמחשה), ההחזר הוא כ-13,600 ₪ בחודש. אבל אם מתכננים נכון ומשתמשים בתמורת המכירה, משכנתא של 1,100,000 ₪ באותם תנאים היא החזר של כ-6,100 ₪ בלבד.

המסקנה: אצל רוב משפרי הדיור, השאלה הגדולה היא לא אחוז המימון אלא התזמון. עד שהדירה הישנה נמכרת, צריך לממן את הפער בין ה-300,000 ₪ שיש לכם לבין ההון העצמי הנדרש – וכאן נכנסת הלוואת הגישור או תזמון חכם של מועדי התשלום. את ההחזר על כל תרחיש אפשר לבדוק במחשבון המשכנתא.

קנייה לפני מכירה או מכירה לפני קנייה

אפשרות ביניים נפוצה: לתאם בחוזים את מועדי התשלום, כך שהתשלום הגדול על הדירה החדשה יגיע אחרי שתקבלו את רוב הכסף מהמכירה. זה דורש תיאום עם עורכי הדין בשתי העסקאות.

יחס ההחזר כשיש שתי הלוואות

כשבנק בוחן את ההכנסה הפנויה שלכם, הוא מפחית ממנה התחייבויות קבועות, כולל הלוואות אחרות ומשכנתאות קודמות. לכן בתקופה שבה המשכנתא הישנה עדיין קיימת, ההחזר המותר על ההלוואה החדשה עשוי להיות נמוך יותר. ההחזר הכולל מוגבל ל-50% מההכנסה הפנויה, ומעל 40% בנקים רבים מחמירים.

במחשבון כמה משכנתא אפשר לקבל אפשר להזין את ההתחייבויות הקיימות ולראות את ההשפעה. ואם אתם מתלבטים איך לחלק את המשכנתא החדשה בין מסלולים, נסו את מחשבון תמהיל המשכנתא.

מה עושים עם המשכנתא הקיימת

יש כמה אפשרויות, בכפוף למדיניות הבנק ולתנאי ההלוואה:

• לסלק אותה מתמורת המכירה – הדרך הפשוטה והנפוצה. שימו לב לעמלות פירעון מוקדם, בעיקר במסלולים קבועים.
• לבדוק מול הבנק העברה של השעבוד לדירה החדשה – יש בנקים שמאפשרים זאת בתנאים מסוימים.
• לנצל את ההזדמנות לבנות תמהיל חדש – למשל אם המסלולים הישנים כבר לא מתאימים לכם.

לפני שמחליטים, כדאי להבין את עלות הפירעון המוקדם. במאמר על מחזור משכנתא תמצאו פירוט של העמלות ואיך אפשר להקטין אותן.

רשימת בדיקה למשפרי דיור לפני החתימה

1. הערכת שווי לדירה הישנה. קבלו תמונה מציאותית של מחיר המכירה הצפוי, ולא רק את המחיר שהייתם רוצים לקבל.
2. יתרת המשכנתא הקיימת ועלות הפירעון. בקשו מהבנק דוח יתרות ודף הסבר על עמלות הפירעון המוקדם.
3. אישור עקרוני לדירה החדשה. ודאו מול הבנק שהעסקה מוגדרת כרכישת דירה חליפית, ובדקו כמה הוא מוכן לממן בפועל.
4. תוכנית לתקופת הביניים. כמה זמן תחזיקו שתי דירות? איך תשלמו שני החזרים או את הריבית על הלוואת הגישור?
5. תרחיש שמרני. מה יקרה אם המכירה תתעכב בכמה חודשים, או תיסגר במחיר נמוך ב-5%–10% ממה שתכננתם?
6. בדיקת מס. שבו עם רואה חשבון או עורך דין לגבי ההתחייבות למכור, מס הרכישה והשלכות של עיכוב במכירה.
7. השוואת הצעות. כמו בכל משכנתא, כדאי לקבל הצעות מכמה בנקים. בדקו גם את הריביות העדכניות בעמוד ריבית משכנתא ממוצעת.

אם התשובות לשאלות האלה ברורות לכם לפני החתימה, הסיכוי להיתקע בלחץ של זמן או של כסף קטן משמעותית.

אחרי הקנייה: תקציב לשיפוץ

משפרי דיור רבים קונים דירה גדולה יותר שדורשת התאמות. כדאי לכלול את זה בתוכנית הכספית מראש, ולא לגלות אחרי החתימה שההון העצמי נגמר. רשימת בדיקה טובה מופיעה במדריך שיפוץ דירה לפני כניסה.

המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, משפטי, מיסויי או ייעוץ משכנתאות. המספרים הם הערכות להמחשה, והתנאים הסופיים נקבעים על ידי הבנק. בשאלות מס ומקרקעין התייעצו עם רואה חשבון או עורך דין.

מתכננים לשדרג דירה?

שדרוג דירה דורש לתזמן נכון את המכירה, הקנייה והמימון. אם תרצו לעבור יחד על התמונה, השאירו פרטים בטופס בדיקת משכנתא חינם ונחזור אליכם – בלי התחייבות.